（原标题：天津屋基地轨制改换试点样本）
9月24日，在天津市蓟州区官庄镇合伙村一处在建的屋基地前，置业看管人告诉前来看房的客户，屋基地由一套两室一厅的平房和一个小院构成，总面积300闲居米驾驭，售价49万元。精装修拜托。
置业看管人方位的津北溪谷间(天津)旅游发展有限公司（下称“溪谷间公司”）在合伙村累计得回30多个屋基地状貌，每个屋基地状貌位置和面积不同，价钱从49万元到150万元不等。
置业看管人先容，天津市蓟州区手脚屋基地轨制改换试点，在屋基地流转方面有相应的政策撑捏，合伙村屋基地流转主要依据的是天津市农业农村委员会（下称“天津农委”）对于周转闲置屋基地的相干政策。
2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《对于农村地盘征收、集体规划性种植用地入市、屋基地轨制改换试点使命的主见》（下称“71号文献”），决定在寰球33个县（市）行政区域进行试点，蓟州区是屋基地轨制改换试点之一。
天津市蓟州区一位官方东谈主士告诉经济不雅察报，蓟州区屋基地轨制改换试点波及两个标的。
第一个是天津农委主导的农村闲置屋基地流转用于民宿等文旅相干产业规划，当今还是在部分村集体执行。
第二个是由天津市推测与当然资源局（下称“天津规自局”）主导的屋基地确权。当今第一阶段确权使命基本完成，还是为确权的屋基地颁发了不动产权证。下一步将试点屋基地往复范围扩大。
上述官方东谈主士告诉经济不雅察报，当今遭遇的贫困比拟多。由于历史原因及经费问题，还有许多屋基地无法完成确权，无法确权意味着无法往复，当今拿不到不动产权证的农民响应比拟强横。
闲置屋基地流转
合伙村位于天津盘山景区东南，有不少村民从事民宿、农家乐旅游相干的产业，村里也有丰富的农居品。2023年下半年，溪谷间公司通过招商引资进入合伙村，主要崇拜合伙村合座文旅运营。
证据蓟州区官方及溪谷间公司刻画，2023年底至2024岁首，溪谷间公司通过天津农交所先后摘得合伙村30多个闲置屋基地状貌，其中部分还是完成改造干涉使用。
溪谷间公司一位东谈主士告诉经济不雅察报，由于年青东谈主大宗外流，合伙村有大宗闲置屋基地，加上围聚盘山景区，政策撑捏流转闲置屋基地用于发展民宿等文旅相干的配套产业，当今还是改造了十多户。
屋基地是农村村民用于建造住宅过头附庸设施的集体种植用地，屋基地归村集体通盘，免费分拨给村集体内的成员使用。
天津试点用于流转的闲置屋基田主要为农民一处屋基地之外的其他屋基地，比如从父母给与来的屋基地，不行是村民的独一住房。上述溪谷间公司东谈主士说，在流转过程中，溪谷间公司率先要甄别的就是屋基地是否为村民独一住房。
溪谷间公司与闲置屋基地使用权柄东谈主就流转价钱等方面达成契约，并得回村委会愉快后，由合伙村集体经济组织在天津农交所挂牌，溪谷间公司摘牌。
天津农交所信息领略，挂牌文献履行包括屋基地流转面积、建筑面积、近况及不动产权证捏有东谈主等相干信息，也商定了期满收回、续约、纠纷等处置方式。溪谷间摘牌后，分两次支付一起往复价款。
上述置业看管人先容，购房者得回屋基地的具体经由是，率先选择位置和面积齐合乎条件的闲置屋基地，进行现场筹算策划；其次，向溪谷间公司交纳2万元合营意向金；第三，与溪谷间的筹算师接头筹算图纸；第四，两边执意合营合同，交纳10万元首付款；第五，屋基地改造开工，交纳50%房款。
闲置屋基地改造的筹算图纸需经过天津市规自局蓟州区别局审批，由溪谷间完成建造并拜托给购房者。经村集体组织、屋基地权柄东谈主愉快，由天津市农交所为购房者颁发《农村产权流转往复鉴文凭》。
溪谷间公司提供的鉴文凭样本履行有“津农权鉴字【xx】第xx号、状貌编号、转出方、受让方、标的称呼、坐落位置、四至、屋基大地积、房基占大地积、建筑面积、住宅建筑面积、建筑层数、建筑高度、往复方式、挂牌价钱、成交价钱、成交时辰、签约时辰、流转期限、合同价款支付方式等履行。
上述溪谷间公司东谈主士说，购房者得回的是20年流转权，时代屋基地及建筑房屋不错我方使用，也不错托福给溪谷间规划，在得回集体组织愉快的情况下，不错将流转权转让给第三方，往复两边莫得履历限度。
置业看管人先容，当今的十多户意向购房者多为北京地区的老年东谈主，部分购房者得回的流转屋基地还是收房。
一直以来，屋基地往复均受到严格限度，往复仅限于本村集体成员之间，城镇住户或其他集体组织成员不行购买。集体组织外成员只可租出屋基地，但租出权不受法律保护。
此前，北京市通州区宋庄地区，曾有不少画家与村民执意屋基地租出契约，并对屋基地上的房屋进行改造。跟着北京房价高潮，村民条件提前收回屋基地，并诉诸法律，最终法院均撑捏了村民。
上述溪谷间公司东谈主士告诉经济不雅察报，天津市蓟州区是屋基地轨制改换试点之一，天津农委、天津农交所、村委会均参与屋基地流转过程，一定进度保护了流转权益。
就合伙村屋基地流转等相干情况，蓟州区委宣传部、蓟州区农委均拒却了经济不雅察报的采访。上述溪谷间公司东谈主士说，本年以来，蓟州和武清等地开动披发鉴文凭，但当今武清罢手披发，仅有蓟州区的合伙村等少数几个墟落不错披发。
测绘、确权、发证
上述官方东谈主士告诉经济不雅察报，2014年蓟州区被列为屋基地轨制改换试点，而后天津又增多了静海手脚试点。另外，重庆部分区域也进行了相干试点使命。但迄今为止，唯独蓟州区进行了屋基地范围化确权行动。
这位官方东谈主士先容，自2016年以来，蓟州区开动对全区的屋基地进行摸底测绘，累计测绘了24万户家庭。其中既有真确的屋基地，也有一些在测绘过程中发现并非真确的屋基地。
测绘不仅要界定屋基地的四至范围、面积、房屋占大地积、房屋建筑面积、层数等相干信息；也要明确屋基地的权柄东谈主，比如屋基地是单独通盘，照旧共同通盘。每一户屋基地形成一份单独材料。
完成测绘后，兴盛配资村民和村集体对屋基地的测画图及相干材料署名阐明，分别在村集体和规自局网站公示，公示终了后，淌若莫得异议，即被视为班师。这些测绘贵府手脚屋基地原始地籍由规自局封存。
上述官方东谈主士先容，一直以来，农村屋基地照料较为繁芜，诚然农村常住东谈主口捏续减少，但屋基大地积反而捏续上升。测绘亦然为了摸清农村屋基地的近况，明确责权，手脚改日翻建改建的依据。
该东谈主士说，测绘是屋基地确权的一个弥留标准和过程，测绘形成的平面图及相干贵府是领取不动产权证的主要依据。2023年底，蓟州区开动为确权的屋基地颁发不动产权证，于今还是累计披发了14.7万本。“在试点城市中，蓟州区颁发的不动产权证最多。”上述官方东谈主士告诉经济不雅察报。
蓟州区手脚屋基地轨制改换试点，在确权的同期，也在整顿算帐屋基地乱占乱建活动，两项使命同步进行。经过确权和颁发不动产权证，使得农民对屋基地的权柄和义务进一步明确，也为改日进一步试点打下了基础。
蓟州区屋基地轨制改换试点走在前方，也遭遇了许多问题，最大的问题是，部分屋基地由于莫得测绘，无法完成确权，也无法领取不动产权证，当今，这部分村民一直在寻找处置步伐。
上述官方东谈主士先容，莫得测绘的屋基田主要分为三种情况：第一是村里一些孤寡老东谈主的屋基地，由于音信紧闭，测绘时莫得得到音信，错过了时机；第二，一些村民出门打工，测绘时，不肯回归；第三，部分屋基地存在权属纠纷，无法进行测绘。
由于范围性测绘使命还是终了，当今政府也莫得实足的东谈主力、物力和财力为这部分屋基地补充测绘。“这是屋基地轨制改换试点过程中遭遇的最浩劫题。”上述官方东谈主士说，当年长入批量测绘时，范围较大，通过招标找的测绘公司，每个屋基地用度是200元。淌若单独补充测绘，用度是2000元到3000元，村民不肯出用度，政府也莫得特意资金撑捏。“咱们一直在建议国度相干部门划出一笔资金，为这些村民作念补充测绘。”该官方东谈主士说，下一步将要试点屋基地入市，莫得不动产权证无法入市往复，将会极大地影响这些村民的利益，届时，当地政府将濒临更大压力。
屋基地十年试点
证据71号文献，33个试点城市分别从农村地盘征收、集体规划性种植用地入市和屋基地照料轨制等三个方面进行试点探索，其中蓟州区主要针对屋基地轨制改换进行试点。
为了便于试点，2015年3月，寰球东谈主大授权国务院在33个试点城市暂时移动执行地盘照料法、城市房地产照料法对于农村地盘征收、集体规划性种植用地入市、屋基地照料轨制的相干章程。
而后，相干法律规章及政策捏续出台。
2019年8月矫正并于2020年1月1日执行的《中华东谈主民共和国地盘照料法》提议，饱读舞农村集体经济组织过头成员周转应用闲置屋基地和闲置住宅。
2019年9月，中央农村使命交流小组办公室和农业农村部合伙印发了《对于进一步加强农村屋基地照料的见告》提议，饱读舞村集体和农民周转应用闲置屋基地和闲置住宅，通过自主规划、合营规划、托福规划等方式，照章依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
2019年9月，农业农村部对于积极稳健开展农村闲置屋基地和闲置住宅周转应用使命的见告提议，撑捏农村集体经济组织过头成员收受自营、出租、入股、合营等多种方式周转应用农村闲置屋基地和闲置住宅。
2020年8月，天津市启动农村屋基地轨制改换试点相干使命，细目蓟州、静海两区为试点区。主要围绕保险农民基本居住权，完善屋基地轨制体系，探索屋基地通盘权、履历权、使用权分置等9个方面开展试点，并确立了天津市农村屋基地轨制改换试点使命交流小组。
2022年2月出台的《天津市对于加速推动农村闲置屋基地和闲置住宅周转应用的指挥主见》（以下简称《指挥主见》）提议，农户不错将闲置屋基地和闲置住宅作价，以契约方式入股村集体经济组织的运营状貌，协商细目分成比例；村集体经济组织不错将集会整合的闲置屋基地和闲置住宅作价入股相干规划主体，获取壮健收益和分成。
上述官方东谈主士告诉经济不雅察报，当今屋基地第一阶段确权使命基本完成，相干试点使命还是通过了国度相干部委的验收，“咱们还是接到通过验收的理论见告”。
确权和发证使命完成后，下一步蓟州区将启动屋基地有限往复。本来屋基地往复主要局限于本村集体成员之间，蓟州区主义将往复范围扩大到州里一级，即屋基地不错在吞并个州里内的集体成员之间目田往复。
本来，即等于吞并个州里，a村的村民不行买b村的屋基地，此次蓟州区屋基地轨制改换试点将尝试松懈这一限度。
在上述官方东谈主士看来，由于犬子外嫁等情况，现实中本村集体的屋基地有可能在其他集体成员的名下，甚而是外省村集体组织成员手中。蓟州区屋基地往复扩围亦然基于这一现实。
但该官方东谈主士不建议将屋基地往复范围扩大到城镇住户，“起码现阶段不得当，可能会形成新一轮乱占乱建”，他说，改换不行求快，更条件稳，只可一步一步推动，在推动过程中总结经验和警告。